หลายบริษัทมักเริ่มต้นธุรกิจจากบ้านหรือที่ดินของกรรมการ เพราะยังไม่อยากซื้อที่ดินใหม่หรือเช่าในชื่อบริษัทให้ยุ่งยาก แต่เมื่อธุรกิจเติบโตขึ้น บริษัทเริ่ม การก่อสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการ ซึ่งฟังดูเหมือนไม่มีปัญหาอะไร แต่ในทางกฎหมายและภาษีแล้ว นี่คือเรื่องสำคัญที่ต้องระวังอย่างมาก

ในบทความนี้เราจะอธิบายแบบเข้าใจง่ายว่า

1. กรณี การก่อสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการ แบบนี้เกิดขึ้นได้อย่างไร?

สมมติว่าบริษัทของคุณมีกรรมการคนหนึ่งมีที่ดินส่วนตัวอยู่แล้ว เช่น ที่ดินเปล่า 1 ไร่
บริษัทจึงใช้ที่ดินนั้นสร้างอาคารสำนักงานขึ้นมา เพื่อใช้ดำเนินกิจการ เช่น

• ใช้เป็นสำนักงานขายสินค้า
• ใช้เป็นโรงงานผลิตสินค้า
• หรือเป็นโกดังเก็บของ

แม้ที่ดินเป็นของกรรมการ แต่เงินที่ใช้ก่อสร้างเป็นของบริษัท และบริษัทเป็นผู้จ่ายค่าก่อสร้างทั้งหมด

หลายคนคิดว่าก็ไม่มีปัญหา เพราะเป็นกรรมการของบริษัทอยู่แล้ว
แต่ในความจริงแล้ว ถือว่าเป็นการสร้างอาคารบนที่ดินของผู้อื่น ซึ่งในกฎหมายภาษีถือว่า “กรรมการ” และ “บริษัท” เป็นคนละนิติบุคคลกัน

2. ใครเป็นเจ้าของอาคารกันแน่?

ในทางกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 146) ระบุว่า

“สิ่งปลูกสร้างที่ติดอยู่กับที่ดิน ถือเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินนั้น”

แปลว่า ถ้าไม่ได้มีการตกลงกันไว้ว่าอาคารเป็นของบริษัท อาคารที่สร้างขึ้นจะถือว่า เป็นของกรรมการซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน โดยอัตโนมัติ

เพื่อป้องกันปัญหานี้ บริษัทจึงควรทำ “หนังสือสัญญา” ระบุให้ชัดเจนว่า

• อาคารที่สร้างบนที่ดินกรรมการ เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท
• และบริษัทมีสิทธิ์ใช้ที่ดินนั้นเพื่อประกอบธุรกิจได้ในระยะเวลาหนึ่ง

เอกสารที่นิยมใช้กันคือ “สัญญาให้สิทธิการใช้ที่ดิน (สัญญาเช่าระยะยาว)” หรือ “หนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการ” เพื่อให้การใช้ที่ดินของกรรมการมีหลักฐานทางกฎหมายรองรับ และช่วยให้กรมสรรพากรเข้าใจเจตนาของบริษัทได้ถูกต้อง

 3. ถ้าไม่ทำสัญญา จะเกิดอะไรขึ้น?

หากไม่มีสัญญาและไม่มีหลักฐานระบุว่าอาคารเป็นของบริษัท
กรมสรรพากรจะมองว่า กรรมการเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและอาคาร
และมองว่าบริษัท “ได้ให้ประโยชน์” แก่กรรมการโดยไม่ได้รับค่าตอบแทน

ผลคืออาจเข้าข่ายว่า

• บริษัทมี “รายจ่ายต้องห้าม” เพราะไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับการประกอบธุรกิจ
• หรือมองว่าเป็น “เงินได้พึงประเมินของกรรมการ” ซึ่งกรรมการต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ส่วนบุคคล

ดังนั้นการทำสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น จะช่วยป้องกันปัญหานี้ได้ดีที่สุด

 4. เรื่องภาษีที่ผู้ประกอบการมักพลาด

เมื่อบริษัทสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการ จะเกี่ยวข้องกับภาษีหลายประเภท ได้แก่

4.1 ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

โดยทั่วไป การก่อสร้างอาคารของบริษัทเพื่อตนเอง ไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม เพราะไม่ได้ขายสินค้าแก่บุคคลอื่น
แต่ถ้าในภายหลังบริษัท ขายอาคารนั้นให้ผู้อื่น หรือ โอนอาคารคืนให้กรรมการโดยไม่มีค่าตอบแทน
การกระทำนี้ถือว่าเป็น “การโอนทรัพย์สิน” ซึ่งกรมสรรพากรอาจมองว่าเป็น “การขาย”
และบริษัทอาจต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มจากมูลค่าของอาคารในวันโอน

📌 ตัวอย่าง
บริษัทสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการ มูลค่าก่อสร้าง 10 ล้านบาท
ต่อมาโอนอาคารคืนให้กรรมการโดยไม่คิดเงิน
ถือว่าเป็น “การให้ทรัพย์สิน” มีมูลค่า 10 ล้านบาท
ต้องนำ 10 ล้านบาทมาคิดภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% → ภาษี 700,000 บาท

4.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT)

หากบริษัทสร้างอาคารเพื่อขาย เช่น สร้างโกดังหรืออาคารพาณิชย์บนที่ดินกรรมการแล้วขายต่อ
เข้าข่าย “ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร”
ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของราคาขาย และภาษีท้องถิ่นเพิ่มอีก 10% ของ SBT (รวม 3.3%)

📌 ตัวอย่าง
บริษัท ฟ้าทอง ดีเวลลอปเมนต์ จำกัด สร้างทาวน์โฮมบนที่ดินกรรมการ แล้วขายให้ลูกค้าในราคา 20 ล้านบาท
ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% = 600,000 บาท
และภาษีท้องถิ่น 10% ของ 600,000 = 60,000 บาท
รวมภาษีที่ต้องจ่าย 660,000 บาท

4.3 ภาษีเงินได้นิติบุคคล

บริษัทสามารถบันทึกค่าใช้จ่ายก่อสร้างเป็น “สินทรัพย์ถาวร” และหักค่าเสื่อมราคาได้ปีละ 5% ตามปกติ
แต่ถ้าภายหลังโอนอาคารคืนให้กรรมการโดยไม่คิดเงิน กรมสรรพากรจะถือว่า
บริษัท “ให้ทรัพย์สินแก่บุคคลภายนอก” และไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ
จึงถือเป็นรายจ่ายต้องห้าม และอาจต้องนำมาคิดเป็นรายได้ทางภาษีอีกด้วย

4.4 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของกรรมการ การก่อสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการ

ถ้ากรรมการได้รับอาคารจากบริษัทโดยไม่ต้องจ่ายเงิน
ถือว่าได้รับ “ประโยชน์จากทรัพย์สิน”
ต้องนำมาคิดเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 (8) ของประมวลรัษฎากร
และเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราก้าวหน้า

4.5 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land & Building Tax)

ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา มีการบังคับใช้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ซึ่งกำหนดให้

• เจ้าของที่ดิน = กรรมการ → ต้องเสียภาษีในส่วนที่ดิน
• เจ้าของอาคาร = บริษัท → ต้องเสียภาษีในส่วนสิ่งปลูกสร้าง

การคิดภาษีขึ้นอยู่กับประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น

• เพื่ออยู่อาศัย อัตราภาษีเริ่มต้น 0.02%
• เพื่อพาณิชยกรรม อัตราภาษีเริ่มต้น 0.3%

ดังนั้นแม้ที่ดินเป็นของกรรมการ แต่บริษัทก็ต้องชำระภาษีสิ่งปลูกสร้างในส่วนของอาคารด้วย

5. ตัวอย่างจริงจากคำวินิจฉัยของกรมสรรพากร

คำวินิจฉัยที่ กค 0702/4230 (เรื่อง อาคารบนที่ดินกรรมการ)
มีกรณีบริษัทหนึ่งสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการโดยไม่มีสัญญาเช่าชัดเจน
เมื่อบริษัทโอนอาคารคืนให้กรรมการ กรมสรรพากรถือว่า
เป็น “การให้ทรัพย์สิน” และต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมูลค่าของอาคารนั้น

นอกจากนี้ยังมีกรณีจริงในปี 2566
บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งสร้างบ้านจัดสรรบนที่ดินกรรมการ แล้วขายต่อให้ลูกค้า
กรมสรรพากรถือว่าเป็น “การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร”
จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 342 (พ.ศ. 2541)

6. สรุปแนวทางป้องกันปัญหาภาษี การก่อสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการ

สิ่งที่ควรทำ	เหตุผล
จัดทำสัญญาเช่าหรือหนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดินกรรมการ	เพื่อแสดงเจตนาว่าบริษัทใช้ที่ดินกรรมการอย่างถูกต้อง
ระบุในสัญญาว่า อาคารที่สร้างขึ้นเป็นของบริษัท	ป้องกันการถูกตีความว่าอาคารเป็นของกรรมการ
จัดทำบัญชีแยกต้นทุนก่อสร้างให้ชัดเจน	เพื่อใช้หักค่าเสื่อมราคาได้อย่างถูกต้อง
ตรวจสอบการใช้ประโยชน์จากอาคารและที่ดิน	เพื่อเสียภาษีสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่ถูกต้อง
ปรึกษานักบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนทำรายการ	เพื่อป้องกันการถูกประเมินภาษีย้อนหลัง

 

7. ตัวอย่างสรุปกรณีง่าย ๆ

กรณี	ภาษีที่เกี่ยวข้อง	ข้อควรระวัง
บริษัทสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการ ใช้เอง	เสียภาษีสิ่งปลูกสร้าง	ต้องทำสัญญาใช้ที่ดิน
บริษัทสร้างอาคารแล้วขาย	ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	ต้องคำนวณต้นทุน-กำไรให้ถูกต้อง
บริษัทโอนอาคารคืนให้กรรมการ	ภาษีมูลค่าเพิ่ม 7%	ต้องตีราคาทรัพย์สินให้เป็นธรรม
บริษัทให้กรรมการใช้ฟรี	ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	ถือเป็นประโยชน์ที่ได้รับ

กล่าวโดยสรุป คือ

การก่อสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการ เป็นตัวอย่างที่ดีของการที่ ธุรกิจต้องวางแผนทั้งในมุมกฎหมายและภาษีไปพร้อมกัน
เพราะถ้าวางแผนผิดพลาดแม้เพียงเล็กน้อย อาจทำให้ถูกประเมินภาษีมูลค่าเพิ่ม หรือภาษีธุรกิจเฉพาะย้อนหลังหลายปี ซึ่งมักมีดอกเบี้ยและเบี้ยปรับสูงมาก

ดังนั้น ก่อนจะตัดสินใจสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินกรรมการ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีและภาษีเพื่อช่วยวางโครงสร้างให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น

ทั้งในส่วนของเอกสาร สัญญา และการบันทึกบัญชี

 

หากคุณยังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับ

• การวางแผนภาษีกรณีสร้างอาคารบนที่ดินกรรมการ
• การจัดทำบัญชีสินทรัพย์ หรือค่าเสื่อมราคา
• หรืออยากปรึกษาเรื่องระบบบัญชีของธุรกิจ

สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญได้ที่

สำนักงานฟ้าทอง แอคเคาน์ติ้ง แอนด์ ออดิท จำกัด (Fahthong Accounting & Audit Co.,Ltd.)
เราพร้อมให้คำปรึกษา วางแผนภาษี และดูแลบัญชีธุรกิจคุณอย่างมืออาชีพ

📍 ที่อยู่: 311/2 หมู่ที่ 6 ตำบลโสนลอย อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี 11110
📞 โทร: 094-981-2888 , 093-379-8488
📧 E-mail: fahthongacc@gmail.com
💬 LINE: @fahthongacc
🌐 เว็บไซต์: www.fahthongacc.com

“เรื่องบัญชีและภาษี อย่ารอให้มีปัญหาก่อนถึงจะหาคนแก้
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่วันนี้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงในอนาคต”
ทีมที่ปรึกษาภาษี ฟ้าทอง แอคเคาน์ติ้ง