ภาษีสิ่งปลูกสร้าง: ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) กรณีขายสิ่งปลูกสร้างที่ไม่จดทะเบียนสิทธิ

การขายอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างเป็นเรื่องสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในหลายกรณี การขายนั้นไม่ได้ดำเนินการ “จดทะเบียนสิทธิ” หรือ “นิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์” อย่างสมบูรณ์ ซึ่งอาจนำไปสู่ความสับสนทางภาษี และทำให้ผู้ขายถูกประเมินภาษีสูงกว่าที่ควรจะเป็น

บทความนี้จะอธิบายให้เข้าใจง่ายว่า ภาษีใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับการขายสิ่งปลูกสร้างที่ “ไม่ได้จดทะเบียนสิทธิ” รวมถึงกฎหมายที่ต้องรู้ วิธีคำนวณ และแนวทางปฏิบัติเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหากับกรมสรรพากร

 ความเข้าใจพื้นฐาน: “สิ่งปลูกสร้าง” และ “การจดทะเบียนสิทธิ”

• สิ่งปลูกสร้าง หมายถึง อาคาร บ้าน โรงงาน หรือสิ่งก่อสร้างอื่น ๆ ที่ติดตั้งถาวรบนที่ดิน
• การจดทะเบียนสิทธิ คือการจดชื่อเจ้าของทรัพย์สินในโฉนด
• นิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ คือเอกสารการโอนอย่างเป็นทางการ เช่น สัญญาซื้อขาย หรือจำนอง

หากไม่มีการจดทะเบียนสิทธิหรือเอกสารโอนอย่างถูกต้อง การขายอาจไม่ถือเป็น “การโอนกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์” ตามกฎหมาย และกรมสรรพากรอาจตีความว่าเป็น “การให้บริการ” หรือ “การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งต้องเสียภาษีเพิ่ม

 กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ ภาษีสิ่งปลูกสร้าง

1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT)

อ้างอิงตาม ประมวลรัษฎากร มาตรา 91/2 (6)
กิจการที่ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อค้าหรือหากำไร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

• อัตราภาษี: 3% ของรายรับ
• ภาษีท้องถิ่น: เพิ่มอีก 10% ของ SBT (รวมประมาณ 3.3%)
• ฐานภาษี: ราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่สูงกว่า)

อ้างอิงกฎหมาย: คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.82/2542 และ ป.94/2543

หากขายภายใน 5 ปีหลังได้มา กรมสรรพากรจะถือว่าเป็น “การค้าหรือหากำไร” ต้องเสีย SBT แม้ไม่ได้จดสิทธิ

2. ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

ตาม ประมวลรัษฎากร มาตรา 77/1 และ 81
หากผู้ขายเป็น “ผู้ประกอบการ VAT” รายได้จากการขายสิ่งปลูกสร้างอาจต้องเสีย VAT ในอัตรา 7%

โดยเฉพาะในกรณีที่สิ่งปลูกสร้างยังไม่จดทะเบียนสิทธิ หรือไม่มีนิติกรรมโอน กรมสรรพากรอาจมองว่าเป็น “การให้บริการ” จึงเข้าข่ายต้องเสีย VAT

3. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land & Building Tax)

แม้ไม่เกี่ยวกับการขายโดยตรง แต่เจ้าของสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายภาษีรายปีตาม พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
อัตราภาษีขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ (เช่น อยู่อาศัย, พาณิชย์, เกษตรกรรม)

 ตัวอย่างกรณีจริง

 กรณีที่ 1: นาย ก ขายอาคารโดยไม่ได้จดสิทธิ์

นาย ก สร้างอาคารบนที่ดินเช่า และขายให้ผู้อื่นในราคา 2,000,000 บาท
ไม่มีโฉนดและไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์

• ถูกตีความเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
• SBT = 2,000,000 × 3% = 60,000 บาท
• ภาษีท้องถิ่น = 60,000 × 10% = 6,000 บาท
• รวมต้องจ่าย = 66,000 บาท

หากกรมสรรพากรตรวจพบว่าราคาตลาดสูงกว่าราคาที่ระบุ ก็อาจประเมินเพิ่มได้

 กรณีที่ 2: บริษัทขายอาคารสำนักงานโดยยังไม่โอนกรรมสิทธิ์

บริษัท ABC จำกัด ขายอาคารให้บริษัท XYZ มูลค่า 10,000,000 บาท
แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

• หากบริษัทจด VAT → ต้องเสีย VAT 7% = 700,000 บาท
• หากถือเป็นธุรกิจอสังหาฯ → ต้องเสีย SBT 3% + ภาษีท้องถิ่น = 330,000 บาท

ในทางปฏิบัติ เจ้าหน้าที่จะพิจารณาจากลักษณะการประกอบกิจการจริง

 วิธีป้องกันปัญหาและวางแผนภาษีอย่างถูกต้อง

1. จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ถูกต้อง
   • ยื่นเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
   • ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ ณ วันจดทะเบียน
2. เก็บเอกสารหลักฐานทุกขั้นตอน
   • ใบเสร็จ สัญญาซื้อขาย ใบกำกับภาษี
   • เอกสารเหล่านี้ใช้คัดค้านการประเมินย้อนหลังได้
3. ตรวจสอบสถานะผู้ขาย
   • ถ้าเป็นผู้ประกอบการ VAT ต้องออกใบกำกับภาษีและนำส่งภาษีให้ครบ
4. ประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้เหมาะสม
   • ใช้ราคาตามเอกสาร ท.ด.16 หรือราคาประเมินกรมธนารักษ์ (เลือกสูงกว่า)
5. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี
   • เพื่อวางแผนภาษีล่วงหน้า ลดความเสี่ยงถูกประเมินย้อนหลัง

ตารางสรุปภาษีสิ่งปลูกสร้าง

กรณี	ภาษีที่เกี่ยวข้อง	อัตราโดยประมาณ	หมายเหตุ
ขายสิ่งปลูกสร้างโดยไม่มีโฉนด / ไม่มีโอน	ภาษีธุรกิจเฉพาะ + ภาษีท้องถิ่น	3.3%	ใช้ราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า
ขายโดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ถูกต้อง	SBT / ภาษีโอนกรมที่ดิน	3% + ค่าธรรมเนียม 2%	เสีย ณ วันโอน
ขายอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประกอบการ VAT	VAT	7%	ต้องออกใบกำกับภาษี
ขายที่อยู่อาศัยของตนเอง	ยกเว้นบางกรณี	ตามเงื่อนไข	ต้องถือครองเกิน 5 ปี

 

ตัวอย่างคำวินิจฉัยที่เกี่ยวข้อง

ศาลฎีกาได้วินิจฉัยในหลายคดีว่า
“หากผู้ขายมีพฤติการณ์ซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์หลายครั้งในระยะสั้น ถือเป็นการค้าหรือหากำไร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ”
(อ้างอิงแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5013/2551)

สรุป: ภาษีสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่เรื่องไกลตัว

การขายสิ่งปลูกสร้างโดยไม่จดทะเบียนสิทธิอาจดูเหมือนเรื่องเล็ก แต่ภาษีที่ตามมาอาจหลักแสนถึงหลักล้าน หากดำเนินการไม่ถูกต้อง
ดังนั้นการเข้าใจกฎหมาย และมีผู้เชี่ยวชาญช่วยดูแลจึงเป็นเรื่องสำคัญ

ให้ Fahthongacc ช่วยคุณวางแผนภาษีอย่างถูกต้อง

การวางแผนภาษีและการทำบัญชีที่ถูกต้อง ช่วยให้ธุรกิจลดความเสี่ยง ถูกต้องตามกฎหมาย และเติบโตได้มั่นคง

📍 ที่อยู่: 311/2 หมู่ที่ 6 ตำบลโสนลอย อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี 11110
📞 โทร: 094-981-2888 , 093-379-8488
📧 E-mail: fahthongacc@gmail.com
💬 LINE: @fahthongacc
🌐 เว็บไซต์: www.fahthongacc.com

หากยังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับภาษีสิ่งปลูกสร้าง การวางระบบบัญชี หรือการวางแผนภาษีธุรกิจ
ปรึกษาฟ้าทองแอคเคาน์ติ้ง (Fahthong Accounting) เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาภาษีที่คุณวางใจได้เสมอ 💼